Tradizionalmente l'attività immobiliare ha accompagnato i cicli economici. Alla crescita dell'attività edile, infatti, ha fatto riscontro una fase di espansione dell'economia del Paese; e alla stasi dell'edilizia è seguita una recessione. Lo sviluppo economico del nostro Paese, dopo un trend positivo durato dal dopoguerra fino alla metà degli anni ‘70, ha assunto un andamento pendolare caratterizzato da cicli abbastanza brevi (4-5 anni) di sviluppo/ristagno. Gli elementi che li hanno condizionati sono stati:
- alti tassi di inflazione,
- politica economica e debito pubblico (Bot, Cct, Ctz, ecc.),
- politica fiscale (tassazione degli immobili),
- difficoltà di accesso al credito bancario (tipologia dei mutui disponibili).
Questi fenomeni hanno progressivamente frenato lo sviluppo degli investimenti in edilizia, bene rifugio per eccellenza, a favore degli investimenti in titoli di Stato e gli investimenti sul mercato azionario: soprattutto, negli anni attorno al 2000, sull'onda della speculazione innestata sulle nuove tecnologie di Internet. Dopo il crollo della Borsa e l'avvento dell'euro, si sono ripresentate condizioni economiche favorevoli per focalizzare una nuova attenzione sull'attività immobiliare. Gli elementi caratterizzanti sono stati:
- prezzi non speculativi,
- politica fiscale favorevole (vedi agevolazioni sulle ristrutturazioni),
- disponibilità di mutui di lunga durata e bassi tassi di interesse.
Ciò ha consentito a molte famiglie con redditi non elevati di acquistare la casa di abitazione convertendo l'importo dell'affitto in quello di una rata di mutuo. Negli ultimi mesi, inoltre, si assiste ad un nuovo fenomeno. I risparmiatori, delusi dalla Borsa e non attratti dai titoli di Stato, manifestano nuovamente interesse per il mattone. Ciò ha causato un aumento della domanda che ha portato ad un aumento dei prezzi richiesti; prezzi che non trovano giustificazione nel costo industriale degli immobili, ma nel fenomeno speculativo che ne è derivato.
Questo fenomeno ha raggiunto notevole rilievo a Pesaro, dove un colpevole ritardo nella messa a punto del “piano regolatore” ha bloccato la disponibilità di molte aree edificabili. Conseguenza diretta è stata la rottura dell'equilibrio fra costo dell'immobile e capacità di spesa della famiglia in cerca di alloggio, che non è stata più in grado di convertire rate di affitto in rate di mutuo. Ciò rischia di innestare una nuova stasi nel mercato immobiliare con grave rischio di penalizzazione sia per le famiglie di nuova costituzione (e comunque dei pesaresi che intendono acquistare la propria casa di abitazione), sia delle imprese che operano sul territorio.
Marco Lo Conte
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